東京の「10億マンション」時代：日本の不動産市場隆盛の裏側

日本の住宅価格は、大きく「東京の住宅価格」と「東京以外の住宅価格」に分けられます。 日本不動産経済研究所の統計によると、2023年の東京23区の新築住宅マンションの平均販売価格は1億1,483万円（約546万元）で、前年比39.4％上昇した。歴史上初めて「Billion Apartment Era」（ビリオン・アパートメント時代）に突入しました。

長期にわたる金融緩和政策と継続的な輸入インフレが、日本の不動産市場のこの力強い上昇を推進する2つの主な背景となっています。 円安の影響で一部の輸入建材の価格は2020年以前と比べて3割以上上昇した。 また、日本の国内建設業界はすでに人材不足であり、人材と施工品質を確保するため、建設現場のプロジェクトを担当する大規模労働者の年収は900万円（約43万元）に達することもある。 建築資材の価格と人件費の高騰により、日本の不動産市場の第二次上昇が起きています。

日本の主な購入グループ

多くの海外・日本国内メディアを含め、海外投資家が日本の住宅価格を「吊り上げ」たことに言及するのは当然だ。 これらは無視できない事実ではありますが、すべてが事実というわけではありません。 2022年を例にとると、外国人投資家による日本の不動産購入額は1.3兆円に達し、同年の日本の不動産市場への投資総額は3.84兆円となる。 外国資本を除く日本の国内資本は66％を占め、2023年の最初の3四半期にはこの数字は81％に増加した。 では、内需を支配する主要なグループは誰でしょうか？

富裕層：長い間、日本の不動産市場と株式市場は基本的に高い連動性を示してきました。 過去10年間で、日経平均株価は最低値の8,000ポイント以上から40,000ポイントまで上昇し、5倍近く上昇しました。 株式市場の上昇による資産効果も東京を代表とする不動産市場を押し上げ続けています。

共働き世帯: この層は中心的な購買層でもあります。 それは、「男性が外の世界を担当し、女性が家庭を担当する」という従来の日本の家族モデルの印象とは異なります。 時代は変わり、2022年のデータによると、パートタイム労働者を含めた15～64歳の女性の労働力率は71.3％、25～44歳の女性の労働力率は78.6％に達しています。米国やドイツなどの先進国もアジアでは比較的高い水準にある。

同年の東京23区の子育て世帯（世帯主年齢30～40歳）の平均所得は1,011万円（約48万元）に達し、5年前に比べ23.4％増加した。 同年の東京23区の新築住宅マンションの平均価格8,230万（約392万元）に基づくと、ファミリーユニットの価格収入比は8.14倍となった。 つまり、そのような家族は8年間飲食せずに過去最高値を記録した東京の新築マンションを購入できることになる。

「フルタイムの妻」モデルの家族の場合、夫の収入は家族の総収入にほぼ等しいため、住宅価格と収入の比率は 15 年以上に増加します。 2012年以来（これは現在の住宅市場上昇の出発点でもある）、労働市場の人手不足を埋めるために、日本政府は「女性経済化」を精力的に推進し、より多くの日本人女性と母親が日本に戻ってきた。職場が広がり、住宅を購入できる潜在的な人々のグループが大幅に拡大します。

若者は家を買うべきですか、それとも借りるべきですか?

若者が家を買うべきか、借りるべきかは、常に議論の的となっているテーマです。

過去 10 年ほどの住宅購入者は次のように考えています。

1. 単純明快に言うと、過去 10 年ほどの間、東京で家を買う人たちは、少なくとも無駄に暮らしてきた。 なぜなら、あなたが保有する不動産は10年前の購入価格よりも高く売れる可能性があり、将来さらに価値が上がる可能性があるからです。

2. 日本は持ち家に対して非常に優遇政策を行っています。 安定した仕事に就くという基本的な条件を満たしていれば、頭金はゼロで、変動ローン金利はわずか0.3%～0.6%です。 顧客の奪い合いとして、銀行はますます熾烈を極め、無料保険（借り手が死亡した場合、住宅ローンの残債が免除され、家族が住む家を確保する）を打ち出し、顧客もコミュニケーションに加わり、銀行系企業の電力供給サービスなど、さらにローン金利の優遇などが受けられます。

3. 固定資産税（固定資産税と同様）の支出はありますが、ローンを組んで住宅を購入すれば、毎年所得税のほとんどを控除できます。 住宅ローンにも「マイナス金利時代」ができるかもしれない。

賃貸人は次のように考えます。

1. レンタルのほうが自由度が高く、行動範囲や生活シーンが長く制限されない。

2. 不動産代、修繕費、さらに不動産を保有するために毎年支払われる固定資産税など、多くの費用がかかります（住宅購入者は、毛は羊から採れるものであり、これらの費用のほとんどは贈与金と契約更新に含まれていると信じています）手数料）

3. 将来のローン金利は予測不可能であり、家賃の上昇率は住宅価格の上昇率をはるかに下回ります。 また、テナントの権利利益は十分に保護されており、不動産売買の権利がないことを除けば、テナントと家主は基本的に同等の権利を有します。 家を買うか借りるかは、他の社会資源に縛られることはありません。 これらの社会資源には、教育、医療などが含まれますが、これらに限定されません。

1991 年に日本は土地・住宅貸付法を公布・施行し、借地人の権利と利益を全面的に保護しました。 賃貸借契約成立後

まず、賃料の値上げにはさまざまな厳しい条件を満たし、テナントの同意を得る必要があります。

第二に、家主が契約の解除を提案した場合、6か月前に通知する必要がありますが、借主が同意しない場合は契約を解除することはできません。

第三に、二年間の契約満了後、借主から契約更新の申出があれば、家主は原則として当初の賃料で契約を更新します。

インフレ時代の心理的期待

家を買う人も、家を借りる人も、国民が正しい、姑が正しいと言うからこそ。 過去長らく、不動産市場の浮き沈みにもかかわらず、日本の世帯の所有率はほとんど変わらず、全体では60％前後で推移している（地方都市は高く、東京などの大都市圏は低い）。 ;高齢者では高く、若者では低くなります）

しかし、近年、状況が変わり始めているようです。

総務省が発表した最新の世帯所得調整によれば、世帯主が29歳未満の世帯（2人以上の世帯）の持ち家率は2023年には35.2％となり、30％を超える見込みです。 2017年から7年連続で過去最高を記録 統計開始以来、最高水準となった。 長らく、日本の住宅購入の平均年齢は約35歳でしたが、今では30歳以下の日本の若者の3分の1以上が住宅を購入しています。

デフレの時代には、もう少し待てば「安くて良いもの」が見つかるかもしれないと考えるアナリストもいますが、今、将来の経済は「」の時代に突入する可能性があると認識する人が増えています。物価が上がり、住宅価格が上がり、賃金も上がる」このサイクルが何度も繰り返されます。 したがって、この目に見えない力、つまり人々の潜在意識の「インフレ期待」が、日本の不動産市場の上昇の中心的な要因でもあるのです。